房屋买卖合同纠纷

原告苏州某地产有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区小石湖路**号。

被告王某。

原告苏州某地产有限公司诉被告王某商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月24日受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡瑰律师到庭参加诉讼，被告王某经本院公告送达诉状副本、开庭传票等诉讼法律文书，公告期满后，被告王某无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告苏州某地产有限公司诉称，2012年3月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的小石城花园六区12幢2201室房屋一套，房屋总价为643571元，同时约定被告以自有资金首付193571元，余款450000元以按揭贷款方式支付。同年4月，被告、中国建设银行股份有限公司苏州分行（以下简称建行苏州分行）及原告分别作为借款人、贷款人、担保人签订的《个人住房借款合同》，借款金额为450000元。2013年9月11日，原告按合同约定的通讯地址向被告发出“入伙通知函”、“办理产证通知书”，但均遭退件。同年10月，原告接到苏州市工业园区人民法院传票，建行苏州分行因被告断供而向原、被告一并提起诉讼，要求被告偿还贷款、利息及支付相关费用，原告承担连带保证责任。为此，原告于2013年12月25日履行了连带保证责任，向建行苏州分行代偿了相关款项。因被告怠于偿还房贷，导致原告承担保证责任，并且目前被告下落不明，故双方之间的商品房买卖合同已经无法继续履行，原告不能实现合同目的，已达到法定解除条件。因此请求法院确认原、被告于2012年3月12日签订的《商品房买卖合同》解除，判令被告偿还原告代偿的债务（借款本金439729.58元，利息18987.44元，罚息829.97元，律师费15562元，诉讼费用880元，共计475987.99元），并由被告承担本案诉讼费用。

被告王某未作答辩。

诉讼中，原先为支持其诉讼主张的成立向本院提供证据如下：1、原告与被告于2012年1月12日签订的《商品房买卖合同》；2、原、被告和建行苏州分行于2012年4月27日签订的《个人住房借款合同》；3、苏州工业园区人民法院民事判决书一份；4、建行苏州分行于2013年11月20日向原、被告发出的“贷款代偿通知书”一份；5、建行苏州分行于2014年7月31日出具的“代偿证明”一份。原告据此表示，原、被告自签订商品房买卖合同后，被告支付了首付款193571元，余款45万元以按揭贷款方式支付。2012年4月27日，被告与建行苏州分行签订《个人住房借款合同》，并由原告作为保证人为被告此贷款提供担保。然后因被告断供，致使建行苏州分行向园区法院提起诉讼，经法院判决，原告应对被告因《个人住房借款合同》而对建行苏州分行所负的债务承担连带保证责任。原告据此承担了保证责任，为被告代偿了债务。同时，由于被告下落不明，致使原告也无法向被告交付房屋。由于合同无法继续履行，并且原告的合同目的也无法实现，因此合同应当解除，被告应当偿还原告代偿的债务。

本院认为，虽然因被告未到庭而无法组织双方当事人对原告提供的证据进行质证，但因原告提供的证据均系原件，故本院对原告提供的证据的真实性予以认定。同时认为，原、被告于2012年1月12日签订《商品房买卖合同》以及原、被告和建行苏州分行于2012年4月27日签订的《个人住房借款合同》不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同》能够证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，合同标的总价款为643571元，被告于签订合同当日支付首付款193571元，余房款450000元，被告以按揭贷款方式支付的事实；《个人住房借款合同》可以证明建行苏州分行向被告出借款项450000元作为购房款汇入原告账户，原告对此承担连带保证责任；建行苏州分行发出的“贷款代偿通知书”表明建行苏州分行要求被告依约履行还贷义务以及原告履行担保义务；园区法院民事判决书可以证明，原告代为被告向建行苏州分行偿还借款本息459545.99元的事实以及对被告应承担的律师费用15562元负连带保证责任；建行苏州分行出具的“代偿证明”能够证明原告代被告清偿债务（借款本息459545.99元，律师费15562元，诉讼费用880元，合计475987.99元）的事实。基于上述证据，就原、被告之间的《商品房买卖合同》，由于被告与建行苏州分行签订借款合同的真实目的是为支付其与原告之间的商品房买卖合同中的购房履行款，因此，当原告承担了被告与建行苏州分行之间的个人住房借款合同约定的保证责任后，其也就失去了基于商品房买卖合同所应获得的合同利益（即被告应支付的购房款）。同时，鉴于被告下落不明，致使原告无法履行交付标的物的合同义务，故涉案商品房买卖合同无法继续履行亦已成客观事实。故原告认为合同无法继续履行，并且亦无法实现合同目的，请求解除合同的诉讼请求理由正当，应当予以支持。该合同解除时间应当认定为原告起诉之日即2014年2月24日为妥；此外，本案原告所提供的证据能够证明原告就被告与建行苏州分行之间的借款合同承担了保证责任，代为被告清偿了债务，因此原告向被告主张追偿权的诉讼请求合法有据，亦应予支持。另，因被告在签订涉案商品房买卖合同时已经向原告支付首付款193571元，鉴于涉案商品房买卖合同应予解除，故原告基于该合同而取得的被告预付的购房款193571元应当返还被告。经原、被告双方互负的债权债务相抵销后，被告应偿还原告代偿款282416.99元。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、原告苏州某地产有限公司与被告王某于2012年1月12日签订的《商品房买卖合同》（于2014年2月24日解除。

二、被告王某应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州某地产有限公司代为清偿的款项人民币282416.99元。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10236元，公告费600元，合计人民币10836元，由原告苏州某地产有限公司司负担4171元，被告王某负担6665元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：苏州市农行园区支行，户名：苏州市预算外资金财政专户苏州市中级人民法院分户；帐号：10×××99。